CAPÍTULO 1
1. GENERALIDADES PARA
1.1 ALCANCES.
El presente Código rige el Ordenamiento del
territorio del Partido de General Pueyrredon y regula el uso, la ocupación, la subdivisión y el equipamiento del suelo; la preservación de sus ámbitos
arquitectónicos y paisajísticos y todos aquellos aspectos que tengan
relación con el ordenamiento territorial.
Lo precedente puede considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitación
a la aplicación de estas normas a cualquier otro supuesto previsto en el mismo.
1.2
ÁMBITO DE VIGENCIA.
Estarán sometidos al cumplimiento de éste Código las
personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, cualquiera fuera la
afectación de sus bienes, con la única excepción de razones de seguridad y defensa.
1.3 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS TÉCNICOS.
Las palabras
y expresiones de éste Código tienen los siguientes significados:
1.3.1 RELATIVOS AL USO Y AL OBJETIVO DE
AMPLIAR: Modificar un edificio aumentando la
superficie y el volumen edificado;
modificar una instalación aumentando la capacidad productiva existente;
modificar una actividad agregando rubros no incorporados en el anterior uso del
suelo registrado. En los dos últimos
casos la ampliación puede producirse con o sin ampliación edilicia.
RECONSTRUIR: Edificar de nuevo en el mismo lugar,
conservando el diseño y restituyendo los elementos constructivos a su estado
original. Rehacer una instalación
deteriorada.
REFORMAR: Modificar un edificio sin aumentar el
volumen edificado y sin cambiar su
uso y destino. Modificar una
instalación sin modificar su capacidad productiva.
REQUISITOS DE USO: Son aquellos que se consideran
complemento necesario de los usos del suelo que se permite implantar para
asegurar su funcionamiento, evitar molestias y garantizar la fluidez del
tránsito.
TRANSFORMAR: Modificar un edificio o instalación a
fin de cambiar su uso y destino,
pero sin ampliar.
USO: En un inmueble, es la función o actividad para
la cual el terreno y el edificio o
instalación asentada en aquel, han sido destinados, ocupados, diseñados, construidos,
utilizados y mantenidos.
VIVIENDA COMPLEMENTARIA: Vivienda mínima que no
constituye un fin residencial en sí mismo dentro de la parcela destinada a otro
uso del suelo, pero que se admite al sólo efecto de albergar una unidad
familiar para el propietario, encargado o sereno de la actividad principal.
Aplicación: En todos aquellos distritos
incompatibles con el uso residencial y en
los distritos donde su carácter sea compatible con la residencia, pero la
actividad elegida requiera parcela de uso exclusivo, se permite vivienda
complementaria que no supere los noventa metros cuadrados (90m2). A los efectos de computar el FOT éste se
adicionará al FOT principal.
La habilitación de la vivienda complementaria se
concederá conjuntamente con el uso de suelo solicitado.
Cuando se trate de construcciones nuevas, la
vivienda deberá estar al frente. Si la
vivienda se realizara en planta alta sólo podrá desarrollarse sobre la parte
correspondiente a actividad comercial, administrativa o de exposición, siempre
que esté ubicada al frente y con
acceso independiente. Deberá reservarse
para este caso una circulación de cuatro metros (
La ventilación e iluminación de los locales de
vivienda no podrá hacerse a expensas de los espacios afectados para la actividad principal. En caso de ventilar e iluminar, la separación entre viviendas y actividad
principal no será menor de cuatro metros (
1.3.2
RELATIVOS AL TERRENO.
COTA DE PARCELA: Punto ideal que resulta como
promedio de las cotas de los puntos en que dos planos perpendiculares entre sí,
(uno de ellos paralelo al lado mayor del lote, ambos pasando por el baricentro
de éste) cortan a las Líneas Municipales.
Si esta cota así definida resultara inferior a la cota más alta del lote
sobre
En el Distrito Residencial Tres (R3) rige la
definición establecida en el artículo 6.6.3.1 inciso b).
LÍNEA DIVISORIA: Cualquiera de las líneas que
deslindan y limitan un predio de un solar
vecino o respecto de la vía pública.
LÍNEA DIVISORIA DE FONDO: La correspondiente al o a
los lados opuestos a la divisoria de frente que coincide con la línea Municipal
de la parcela. Es sinónimo de eje medianero de fondo.
LÍNEA DIVISORIA DE FRENTE O LÍNEA MUNICIPAL (L.M.):
Línea comprendida entre las divisorias laterales, que deslinda la parcela de la
vía pública actual
LÍNEA DIVISORIA LATERAL: La que intersecta
LÍNEA MUNICIPAL DE ESQUINA U OCHAVA: Línea
determinada para delimitar la vía pública en las esquinas, que vincula entre sí
a las dos líneas municipales. Esta Línea, llamada ochava, será perpendicular a
la bisectriz de ese ángulo y no medirá menos de cuatro metros con veinticuatro
centímetros (
NIVEL DE CORDÓN: Cota fijada por
OCHAVA: Ver Línea Municipal de
Esquina.
PARCELA: Superficie indivisa de terreno designada
como tal, en planos registrados por la autoridad competente.
PARCELA DE ESQUINA: La que tiene por lo menos dos
lados adyacentes sobre distintas vías públicas.
PARCELA INTERMEDIA: Aquella que no es parcela de
esquina.
PREDIO: Ver parcela.
VÍA PÚBLICA: Toda autopista, avenida, bulevar,
calle, callejón, cul de sac, camino, pasaje, ruta, senda o paso, abiertos al
tránsito peatonal y/o vehicular, que pertenecen al dominio nacional, provincial
o municipal y conforman espacio libre urbano público.
1.3.3
RELATIVOS AL TEJIDO URBANO.
ALTURA DE
BASAMENTO: Parte
del edificio, construida en el nivel del terreno, sobre la cual se asientan los
volúmenes sobrelevados del mismo edificio.
CENTRO LIBRE DE MANZANA: Superficie no edificable,
del nivel del terreno o de cota de parcela, destinada a espacio verde
forestable, definida por las líneas de frente interno o de edificación interna,
según corresponda por tipología. Se eximen de la prohibición de edificar sobre
esta superficie las construcciones descriptas en los Artículos 3.2.6.6;
6.7.1.1; 6.7.2.2 y 6.7.3.2. Se complementa volumétricamente con la noción de
espacio libre de manzana.
EDIFICIO: Cualquier estructura construida y fija al
suelo en forma permanente, destinada a albergar personas, animales o bienes
muebles de cualquier clase.
ESPACIO LIBRE DE MANZANA: Espacio aéreo interno a la
manzana, delimitado por los planos verticales que pasan por las líneas de
frente interno o las líneas de edificación interna, que debe reservarse libre
de edificación según la tipología adoptada.
ESPACIO LIBRE URBANO: Espacio aéreo comprendido
entre los volúmenes edificados de la ciudad que permite lograr las condiciones
de iluminación y ventilación, asoleamiento, privacidad, visual a exterior y a
otros factores concernientes a la calidad ambiental que son requeridos por la
municipalidad para que los locales puedan ser habitables.
FACHADA PRINCIPAL: Proyección hacia la vía pública
del volumen exterior de un edificio sobre un plano vertical paralelo a
FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO (F.O.S.): Porcentaje
de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos
establecidos. Los factores de ocupación
del suelo, tienen carácter de máximos sin constituir valores fijos.
El área de la envolvente de las proyecciones
horizontales de todos los niveles del o de los edificios, no podrá exceder el
porcentaje de la superficie total del terreno establecida para el uso de mayor
F.O.S.; el resto será destinado a espacio libre, con tratamiento paisajístico,
a playas de maniobras o a estacionamiento.
FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL (F.O.T.): Coeficiente que,
multiplicado por la superficie de la parcela, determina la superficie cubierta
total máxima edificable, la que puede ser adicionada con la superficie de
aquellos locales no computables según las propias normas del C.O.T.
LÍNEA DE EDIFICACIÓN (L.E.): La que limita el área
edificable de la parcela en el frente o próxima al frente de la misma. Dicha línea coincidirá con
LÍNEA DE EDIFICACIÓN INTERNA (L.E.I.): Traza del
plano vertical que sirve para limitar el espacio libre de manzana para los
edificios entre medianeras y volúmenes sobrelevados del basamento en edificios
de semiperímetro libre, en determinados distritos. Es compensable en base a necesidades de
diseño y a hechos existentes, no rebasando nunca
LÍNEA DE FRENTE INTERNO (L.F.I.): Traza del plano
vertical que sirve para limitar el espacio libre de manzana para los edificios
de perímetro libre, para los entre medianeras retirados del frente y para los basamentos. Limita definitivamente la edificación interna
permitida en la parcela para el perímetro edificado en forma análoga a
LÍNEA DE RETIRO DE FONDO: Es la traza virtual del
plano que, paralela a la línea de fondo o eje medianero del contrafrente,
define el perímetro edificable dentro de cada parcela en los distritos en que
no se determina Línea de Frente Interno o en los casos en que la irregularidad
de la parcela exija la aplicación de la fórmula de retiro de fondo. La línea de retiro de fondo es compensable.
LÍNEA
DE RETIRO LATERAL (L.R.L.): Traza del plano que limita lateralmente la
edificación en relación a los ejes medianeros.
MANZANA: Superficie de terreno delimitada por vía
pública o vía férrea y registrada catastralmente como tal.
PATIO APENDICULAR DEL ESPACIO URBANO: Patio generado
por entrantes o retiros parciales de los cuerpos edificados, abiertos por un
lado al espacio urbano.
PATIO ASIMILABLE AL ESPACIO URBANO: Patio ubicado
entre los volúmenes construidos en las parcelas que, por adoptar dimensiones
acordes a las establecidas, pueden ser asimilados al espacio urbano y por tanto iluminar y ventilar locales
de cualquier tipo.
PATIO AUXILIAR: Es aquel al cual pueden ventilar
locales no habitables de conformidad con lo establecido en el Reglamento
General de Construcciones (R.G.C.). La cocina comedor es habitable.
PLANO LÍMITE: Plano virtual que limita la altura
permitida del edificio. Puede ser
superado solamente por hall de acceso a azotea, lavadero, sala de máquina de
ascensores y parapetos o cargas reglamentarias hasta seis metros de altura
tope, superada sólo por tanque de agua, conductos, balizas y antenas, excepto
en distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3 y R8.
PLANTA LIBRE: La totalidad de la superficie de una
planta de edificio, ubicada en cualquier nivel, con frente y contrafrente (como
mínimo) abiertos y que no constituye ningún tipo de local habitable.
SUPERFICIE CUBIERTA EDIFICABLE: Se denomina
superficie cubierta edificable en una parcela a la suma de todas las áreas
cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la vereda o su
equivalente que al efecto establezca el municipio, incluyendo espesores de
tabiques y muros interiores o exteriores.
En el caso que el Municipio establezca el
equivalente a nivel de vereda, éste no podrá superar la cota más un metro
cincuenta centímetros (+
TEJIDO URBANO: Relación entre los volúmenes
edificados y el espacio urbano.
VOLUMEN EDIFICABLE: Volumen máximo que puede
construirse en una parcela, según las presentes normas.
VOLUMEN EDIFICADO: Volumen total construido en la
parcela.
VOLUMEN FUERA DE PERFIL: Es el volumen edificado o
proyectado excediendo el perfil máximo que, en dos sentidos perpendiculares y
en su altura está admitido por las reglas del C.O.T.
VOLUMEN NO CONFORME: El volumen edificado antes de
la norma vigente en un determinado momento.
1.3.4 RELATIVOS A LAS
CONDICIONES AMBIENTALES
AMBIENTE
URBANO: Conjunto del espacio aéreo urbano, las aguas superficiales, entubadas o
subterráneas, el suelo, el subsuelo y demás constituyentes del medio natural.
Sistema constituido por los factores naturales
(agua, suelo, aire), culturales (usos y costumbres) y sociales en una
población, interrelacionados entre sí, que condicionan la vida del hombre, a la
vez que constantemente son modificados por éste.
BASURA: Residuo.
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Presencia en el ambiente de
cualquier agente físico, químico, biológico o radiactivo o la combinación de
varios agentes en concentraciones superiores al umbral mínimo y con tal
duración y frecuencia de ocurrencia, que puedan ser nocivos para la salud
humana y para la vida animal y vegetal e impidan el uso y goce normal de las
propiedades y lugares de recreación, y para el patrimonio cultural o estético.
CONTAMINANTE: Cualquier agente físico, químico o
biológico que tiene potencialidad para modificar las condiciones ambientales
naturales del sistema ecológico.
DISPOSICIÓN FINAL DE
EMISIÓN: Introducción al ambiente de un
contaminante. Cuando un contaminante pase a un recinto no diseñado
específicamente como parte de un sistema de control de contaminación, el pasaje
será considerado como una emisión al ambiente.
EMISIÓN MÁXIMA PERMISIBLE: Concentración de un
determinado contaminante, medida en el punto de emisión del efluente, que se
tolerará como la máxima a emitir.
ESPACIO AÉREO URBANO: La atmósfera, en el interior y
por fuera de los edificios y construcciones. En lo que se refiere a actividades
que tengan su origen en el Municipio (debe entenderse Partido) y sean capaces
de contaminar el aire, el espacio aéreo urbano se entenderá extendido hacia
arriba hasta el borde de la exósfera y horizontalmente hasta cualquier
distancia dentro del límite jurisdiccional del Municipio.
FUENTE DE CONTAMINACIÓN: Instalación o elemento
temporario o permanente, fijo o móvil, que emita contaminantes al ambiente
urbano.
FUENTE FIJA: La diseñada para operar en un lugar
fijo. No pierde su condición de tal, aunque se halle montada sobre un vehículo
que la transporta.
FUENTE MÓVIL: La diseñada para desplazarse de un
lugar a otro por medio de un elemento propulsor.
GASES : Fluidos que no tienen superficie límite y
tienden a ocupar todo el espacio disponible. Pueden cambiar al estado líquido o
sólido solamente por el efecto combinado de una presión mayor y una temperatura
menor.
HUMO: Mezcla de material particulado, vapores y
gases cuyo tamaño de partículas es inferior a un micrón.
INFLAMABLE: Líquido que puede emitir vapores que
mezclados en proporciones adecuadas con el aire originan mezclas combustibles.
Según el valor de su punto de inflamación momentánea (flash point) se lo ubica
en una categoría determinada.
LÍQUIDO: Fluido de volumen definido que adopta la
forma de su recipiente.
NIEBLA: Suspensión de un líquido en la atmósfera. El
tamaño de gota debe ser inferior a 10 micrones.
POLVO: Material particulado suspendido en el aire.
El tamaño de las partículas es superior a un micrón.
RESIDUO: Materia sólida o semisólida que es
desechada por considerar que su aplicación o uso ha sido agotado.
RESIDUOS ESPECIALES: Son los que define
SPRAY: Suspensión de un líquido en la atmósfera. El
tamaño de gota debe ser superior a 10 micrones.
VAPORES: Es la forma gaseosa de sustancias a las que
normalmente se las encuentra en estado sólido o líquido (a temperatura y
presión ambiente). El vapor puede adquirir su estado sólido o líquido aumentando
su presión o reduciendo su temperatura.
1.3.5 SUSTANCIAS PELIGROSAS
Y/O ESPECIALES
Aquellas que por su toxicidad, inflamabilidad y
explosividad no deben ser almacenadas o manipuladas en distritos residenciales,
salvo en las cantidades apropiadas para su utilización doméstica en los envases
originales.
EXPLOSIVO: Se denomina explosivo a cualquier especie
química o grupo de ellas que por acción del calor o por percusión, compresión,
interacción o fricción, produce una sobrepresión casi instantánea con
generación de calor y grandes volúmenes de gases. El oxígeno, se es necesario
para ese proceso, puede provenir de su molécula o del ambiente circundante o de
otra especie química.
GASES INFLAMABLES: Los que en condiciones normales,
mezclados con un mínimo de 13 % de aire, forman mezclas inflamables.
INFLAMABLES DE 1ERA. CATEGORÍA: Son los que en
aparato TAG: (v.a.) se inflaman a no más de
INFLAMABLES DE 2DA. CATEGORÍA: Son los que en
aparato TAG: (v.a.) se inflaman entre 40 y
LÍQUIDOS INFLAMABLES: Son los líquidos o mezclas de
líquidos conteniendo sólidos en solución o suspensión que se inflaman a no más de
SÓLIDOS ESPONTÁNEAMENTE INFLAMABLES: Son los sólidos
que en contacto con el aire por fricción originan inflamación espontánea. Los
sólidos que en contacto con el agua o humedad desprenden gases muy inflamables.
SÓLIDOS INFLAMABLES: Comprenden los sólidos no
explosivos que pueden calentarse en condiciones accidentales causando incendio
por fricción. Así también los que en otras condiciones físicas como absorción
de humedad, por cambio físico o químico, o por desarrollo de calor en la
preparación, originan incendio.
SUSTANCIAS CARBURANTES: Son las sustancias que
aunque no sean combustibles, liberan fácilmente oxígeno y activan la combustión
de otras sustancias intensificando la violencia de las mismas.