CAPÍTULO 10
10. URBANIZACIONES
CERRADAS.
10.1 CLUBES DE CAMPO
10.1.1 DEFINICIÓN.
Se denominan Clubes o urbanizaciones de baja densidad poblacional, localizadas en áreas no urbana y destinada a actividades recreativas-residenciales desarrolladas por población con residencia transitoria o permanente, que dispone de infraestructura de servicios urbanos y de equipamiento de servicios destinados a practicas deportivas, sociales y/o culturales, cuyo limite del área de extensión consiste en un cerco perimetral que origina acceso único. Serán considerados clubes de campo los clubes de chacra, así como otros conjuntos inmobiliarios privados con características similares a las anteriormente especificadas.
10.1.2.- LOCALIZACIÓN TERRITORIAL
Los clubes de campo, clubes de chacra y similares podrán localizarse en las Áreas Complementarias y Rurales del territorio del Partido y deberán cumplimentar las siguientes condiciones:
a)
Estarán separados por una distancia de 7 Km de los existentes, mensurada desde
los puntos más cercanos de sus respectivos perímetros.
b)
Se admitirá la localización a menor distancia que la
establecida en el inciso anterior, en las Áreas
Complementarias del litoral marítimo (CoLM1) y Complementaria Serrana 1 y 2
(CoTS 1 y 2), salvo cuando el
municipio con opinión fundada así no lo considere; o cuando se trate de predios inaptos para la explotación agropecuaria
intensiva o extensiva y se demuestre la existencia de hechos paisajísticos, particularidades topográficas, o cualquier otro elemento de significación, como la existencia de edificaciones de interés histórico-cultural, que justifique la localización propuesta.
La justificación de la localización pertinente, requerirá de un estudio particularizado, el cual deberá ser avalado por la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano de la
Municipalidad de General Pueyrredon y
aprobado por la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial de la Provincia de Buenos Aires.
c)
El emplazamiento no ocasionará perjuicios a su entorno inmediato y mediato, considerando sus efectos sobre componentes ambientales,
áreas urbanas localizadas en su entorno inmediato y red vial existente. En relación a éste último aspecto, deberá
proponerse un esquema vial para el nuevo sector
a urbanizar, sujeto a autorización municipal, diagramado en el marco de lo
establecido en el Capítulo 7 del
presente, de manera que permita su articulación con la áreas urbanas y
extraurbanas inmediatas y se ajuste
en un todo de acuerdo a la trama circulatoria existente y/o proyectada por el municipio.
10.1.3.- APROBACIÓN TÉCNICO -
ADMINISTRATIVA
La aprobación de los clubes de campo estará supeditada al cumplimiento de las siguientes condiciones:
a)
Contar con Convalidación Técnica Preliminar (CTP), mediante
actuación de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial de la Provincia de Buenos Aires e intervención
previa de la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano de la Municipalidad de General Pueyrredon.
b)
Disponer de Convalidación Técnica Final (CTF), con actuación y aprobación de la Dirección Provincial de Ordenamiento
Urbano y Territorial de la Provincia de Buenos Aires e intervención previa de la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano de la Municipalidad
del Partido de General
Pueyrredon.
c)
Una vez obtenida la CTF, otorgada por la Provincia de Buenos
Aires, se deberá sancionar Ordenanza
Municipal, en concordancia con lo establecido en la Ley Nº 8.912, en su Decreto Reglamentario Nº 9.404/86, en la
restante legislación provincial pertinente y en las disposiciones normativas
municipales vigentes.
d)
Autorizar plano de mensura y división del suelo,
correspondiente a unidades funcionales en propiedad horizontal especial, concordante con el proyecto urbanístico integral respectivo, a través de la intervención de los organismos municipales y provinciales pertinentes.
e)
Obtener la aprobación de la documentación municipal,
correspondiente a la totalidad de las unidades
edilicias constitutivas del emprendimiento, mediante intervención de la
Dirección General de Obras Privadas.
10.1.4.- RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES
El responsable del emprendimiento deberá:
a)
Gestionar y obtener la aprobación integral del complejo recreativo-residencial, de los proyectos de sus unidades edilicias,
instalaciones y servicios comunes y de la división del suelo propuesta,
asegurando el cumplimiento de la
legislación vigente.
b)
Garantizar la provisión de la totalidad de la
infraestructura de servicios urbanos exigida y asegurar las condiciones de habitabilidad de espacios comunes cubiertos y descubiertos.
c)
Materializar las obras y edificaciones correspondientes al equipamiento de servicios urbanos, a afectos de desarrollar actividades deportivas, sociales y/o culturales previstas.
d)
Asegurar el mantenimiento y correcto funcionamiento de los
edificios, instalaciones y servicios
que serán transferidos a la sociedad administradora del asentamiento y
utilizados por la población residente.
e)
Mantener en condiciones óptimas de transitabilidad las vías
de circulación internas y las de conexión con la red vial externa al predio, hasta su transferencia a la sociedad civil administradora.
f)
Ceder al Estado Municipal las superficies destinadas a
circulación perimetral del predio, a espacios
verdes públicos y a equipamiento comunitario, en virtud del artículo 56º de la
Ley Nº .8912.
g)
Forestar el predio, en donde será radicada la urbanización
cerrada, así como los espacios comunes
de esparcimiento libres de ocupación edilicia, aquellos correspondientes a las medias calles perimetrales y demás superficies a ceder
al Estado Municipal.
h)
Presentar proyecto integral del club de campo, dando cumplimiento a los requisitos urbanísticos y especificaciones técnico - administrativas referidas a Uso del suelo, Ocupación
del suelo, Subdivisión del suelo, Acondicionamiento del suelo, Cesiones al dominio municipal y Régimen jurídico-administrativo.
10.1.5.- USO DEL SUELO
a)
Residencial. Dispondrá de sector residencial exclusivo,
habilitado para construcción de viviendas,
destinadas a radicación de población con residencia transitoria o permanente.
Se permitirá la construcción de
viviendas unifamiliares o multifamiliares, las cuales deberán dar cumplimiento a los indicadores
urbanísticos respectivos. Prohíbese la radicación de actividades económicas en las unidades funcionales, constitutivas del sector residencial.
b)
De equipamiento Urbano. Se asegurará la provisión del
equipamiento necesario para desarrollar actividades de carácter recreativo,
deportivo y social en superficies descubiertas y/o cubiertas. En el sector
destinado a equipamiento de servicios, podrán ser previstas y radicadas
actividades culturales, comerciales de pequeña escala para aprovisionamiento de
la población, así como servicios sanitarios.
10.1.6.-
ESPECIFICACIONES PARTICULARES
a)
Mobiliario urbano. Será exigida la materialización del
mobiliario urbano básico, requerido en espacios comunes destinados a traslado y acceso de población a actividades residenciales, de servicios y comerciales, previstas para la urbanización cerrada.
b)
Accesibilidad urbano-edilicia. La totalidad de los
equipamientos sociales, recreativos y de los espacios circulatorios comunes deberán cumplir con las Ordenanzas Nº 13.007 y 15.992,
en materia de accesibilidad urbano-edilicia destinada a Usuarios con Movilidad
y/o mso-spacerun:yes'> Sensorialidad
Reducida (UMR).
c)
Circulación vehicular y peatonal. Se garantizará el diseño y
ejecución de interconexiones y senderos
peatonales para acceder a la totalidad de las actividades previstas en el club
de campo. También deberá asegurarse la ejecución de red vial conectiva interna y la vinculación de ésta con vías públicas externas al predio. El acceso que vincula la urbanización
cerrada con la red externa existente deberá ser conservado y mantenido a efectos de garantizar el ingreso, acceso
domiciliario y egreso de la población residente y visitante.
d)
Estacionamiento vehicular. Se deberá disponer de
estacionamiento vehicular descubierto o cubierto, para la totalidad de los equipamientos comunes previstos, asegurando la materialización de un mínimo equivalente a una unidad de estacionamiento cada 20 habitantes.
e)
Preservación paisajística. Deberá asegurarse la conservación de hechos naturales o culturales que dispongan de
valores paisajísticos, tales como montes, arboledas, lagunas, arroyos, edificios de características singulares, artefactos de interés histórico o arqueológico, etc.
f)
Destino de espacios comunes. Las superficies circulatorias comunes no podrán ser modificadas
en su destino general. En los espacios destinados a equipamiento de servicios se podrán ampliar las actividades
radicadas, así como incorporar nuevas o sustituir por similares.
g)
Cerco perimetral. Deberá ser transparente y tratado de manera que evite generar actividades delictivas en su entorno, quedando expresamente prohibida su ejecución mediante muro mampuesto o similar, aún en
condiciones de retiro de línea municipal. Podrá forestarse dicho cerramiento respetando las condiciones anteriormente establecidas.
La cantidad máxima de viviendas, la densidad residencial bruta máxima, la superficie bruta total mínima del Club de Campo, la superficie mínima de unidad funcional y el porcentaje mínimo de la superficie destinada a equipamiento común se determinarán del modo que establece la siguiente tabla:
|
Cantidad máxima de viviendas |
Densidad Residencial Bruta Máxima Viv/ha |
Superficie bruta total mínima del predio Ha |
Superficie mínima de unidades funcionales m2 |
% mínimo de superficie para equipamiento común. % |
|---|---|---|---|---|
| 80 | 8,00 | 10 | 600 | 40 |
| 225 | 7,50 | 30 | 600 | 30 |
| 350 | 7,00 | 50 | 600 | 30 |
Los valores intermedios se obtendrán por simple interpolación lineal. Podrán computarse superficies correspondientes a espejos de agua, comprendidas dentro de los límites de la parcela, según lo consignado en escritura pública de dominio. En cuanto a las condiciones del tejido urbano, se establecen las siguientes restricciones complementarias:
a) El Factor de Ocupación de Suelo (F.O.S.), correspondiente a cada unidad funcional, será igual o menor a 0,30 (F.O.S. ≤ 0,30).
b) El Factor de Ocupación Total (F.O.T.), correspondiente a cada unidad funcional, será igual o menor a 0,60 (F.O.T. ≤0,60).
c) La Densidad poblacional neta máxima, correspondiente a cada unidad funcional, será igual o menor a 100 hab/Ha.
d) La altura máxima de las construcciones será de planta baja y dos (2) pisos superiores, y el frente de las mismas se ubicará a una distancia igual o mayor a cinco metros (5 m) de las vías de circulación.
e) Cuando se proyecten viviendas aisladas, la distancia de cada una de ellas, respecto a la línea divisoria entre parcelas o unidades funcionales, será igual o mayor al sesenta por ciento (60%) de la altura del edificio, con una dimensión mínima de 3 metros (3 m).
f) En caso de techos inclinados, la altura se medirá desde la cota de nivel del suelo hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta.
g) En los casos en que las unidades funcionales no se generen como lotes y se proyecten viviendas apareadas, en cualquiera de sus formas, la separación mínima entre volúmenes será igual a la suma de las alturas de cada uno de ellos.
h) En clubes de campo o en cualquier urbanización privada, que presente las características establecidas en artículo 10.1.1 de la presente, no se permitirá la aplicación de estímulos para incremento de factores de ocupación del suelo y de densidad neta poblacional.
a)
Superficie del predio. El predio destinado a radicación
de un club de campo deberá disponer una superficie total mínima equivalente a
diez hectáreas (10 Ha). La máxima superficie admitida para club de campo será
igual a cincuenta hectáreas (50 Ha). En caso de disponer de un predio mayor de
50 Ha, el excedente de dicho valor superficial deberá escindirse del predio
original. Dicha superficie excedente podrá ser destinada a radicación de
actividades complementarias del conjunto inmobiliario, por fuera de las mínimas
exigidas en forma interna para club de campo, y podrán involucrar servicios de infraestructura
urbana, recreativos y/o de esparcimiento, que estén admitidos en el área de
pertenencia.
b)
Dimensiones mínimas de subparcelas enajenables. El frente mínimo de parcela o de
unidad funcional será igual a veinte metros (20 m) y la superficie mínima de
parcela o de unidad funcional será igual a seiscientos metros cuadrados (600 m2).
c)
Relación ancho-profundidad. Dicha relación se aplicará
al dimensionamiento resultante de la división del suelo, correspondiente a las
unidades funcionales enajenables y será igual o superior a un tercio (1/3).
d)
Unidad jurídico - funcional.
Las
superficies privativas y comunes, destinadas a actividades residenciales, de
equipamiento y circulatorias guardarán una mutua e indisoluble relación funcional
y jurídica que las convertirá en un todo inescindible. Aprobado el plano de mensura
y subdivisión del suelo, las unidades jurídico-funcionales no se podrán
subdividir, desafectar, ni escindir para su transferencia a personas jurídicas públicas
o privadas.
a)
Abastecimiento de agua. Se deberá asegurar el
suministro de agua potable en calidad y en cantidad necesaria a fin de
satisfacer los requerimientos de consumo, estimados en función de la población máxima
que albergará el conjunto urbanizado, con su capacidad de alojamiento colmada. Asimismo,
deberá garantizarse la ejecución de sistema centralizado de captación, almacenamiento
y distribución de agua potable para la totalidad de las unidades parcelarias
contenidas en el club de campo.
b)
Desagües Cloacales. Se deberá prever y
materializar sistema de red colectora, destinado a conducción gravitatoria de
efluentes cloacales, así como sus instalaciones complementarias aplicadas a tratamiento
centralizado y a disposición final de los mismos.
c)
Desagües pluviales. Deberán proyectarse y
ejecutarse las obras destinadas a saneamiento hidráulico y a red conductiva de
aguas pluviales, aprobadas por la Autoridad del Agua (ADA) o por la Dirección
Provincial de Hidráulica y Saneamiento Ambiental (DIPHSO). Con la finalidad de encausar
adecuadamente los excedentes hídricos, en el proyecto urbanístico se deberá
considerar la disposición de las calles internas con relación a las características
altimétricas de la unidad parcelaria.
d)
Energía eléctrica. Se deberá proyectar y ejecutar
sistema de distribución de energía eléctrica para suministrar de dicho fluido a
viviendas, equipamientos y luminarias destinadas espacios circulatorios y
recreativos comunes.
e)
Red vial. Se exigirá mejorado
abovedado de la totalidad de las vías de circulación vehicular. Los viaductos
serán dimensionados con una capacidad de soporte de cinco mil kilogramos por
eje (5.000 Kg). Deberán asegurarse las circulaciones peatonales, mediante
aceras y senderos pavimentados, cuyo ancho será igual o mayor de 2,50 m. Dichas
circulaciones peatonales deberán cumplir las normas de accesibilidad
urbano-edilicia, con aplicación de las Ordenanzas Nº 13.007 y 15.992. Las vías
circulatorias principales dispondrán de un ancho mínimo de quince metros (15
m), las vías de penetración y retorno once metros (11 m) hasta una longitud de
150 metros, trece metros (13 m) hasta 250 metros y quince metros (15 m) para mayor
longitud. Los “cul
de sac” dispondrán un diámetro mínimo de veinticinco
metros (25 m).
f)
Alumbrado público. Se deberá dotar de luminarias
urbanas a la totalidad de las vías circulatorias vehiculares y peatonales, así como
de paneles de señalización viaria orientativa, que aseguren el direccionamiento
y arribo de la población a sus destinos domiciliarios.
g)
Residuos sólidos
domiciliarios. Será obligatoria la clasificación y recolección de residuos sólidos
domiciliarios y deberá asegurarse su transporte, tratamiento, disposición y
destino final. El sistema de eliminación de residuos sólidos domiciliarios
evitará generar lixiviados que contaminen suelos y aguas subterráneas, así como
efectos ambientales perniciosos para la población (humos, olores, proliferación
de roedores etc.). Se prohíbe la adopción de sistemas de disposición y
tratamiento de desechos sólidos mediante enterramiento de los mismos o “a cielo abierto”.
a)
Franja perimetral
circulatoria. Deberá cederse al fisco una franja perimetral de ancho igual o superior a
siete metros con cincuenta centímetros (7,50 m) con destino a futura vía de
circulación, la cual deberá arbolarse en ambos bordes, a un metro de sus
límites respectivos. No se exigirá esta cesión en aquellos bordes del predio
que tengan resuelta la circulación perimetral pública. El ancho de la franja
perimetral a ceder podrá ser ampliado cuando la Municipalidad lo estime necesario,
mediante estudio especial que será presentado a consideración del Departamento
Ejecutivo.
b)
Área Común de Esparcimiento:
El porcentaje
mínimo a destinar para área común de esparcimiento será como mínimo del 30% de
la superficie total del predio. De corresponder deberá incluirse las cesiones establecidas
en los artículos 58° y 59° de la Ley N° 8.912.
c)
Autorización de ingreso al
predio. En
caso de necesidad fiscalizadora de unidades edilicias, infraestructura urbana o
instalaciones existentes en el interior del club de campo, se garantizará a los
agentes fiscalizadores el libre acceso al predio para policía de Estado.
a) Los clubes de campo deberán constituirse por el régimen de
propiedad horizontal especial, según lo dispuesto en artículo 2075, constitutivo
del Código Civil y Comercial de la Nación, Ley Nº 26.994.
b) En el plano de mensura y división del suelo, aprobado por la
Gerencia General de Catastro y Geodesia de la Provincia de Buenos Aires, deberá
constar interdicción de venta a la totalidad de las parcelas y unidades
funcionales generadas, hasta tanto sean ejecutadas las obras de infraestructura
de servicios urbanos especificadas en 10.1.9. En caso de construcción por etapas,
la interdicción podrá ser levantada parcialmente por la Municipalidad en virtud
del cumplimiento de lo antedicho y en correspondencia con las etapas previstas.
c) Se deberá elaborar, establecer y aplicar un reglamento
urbano-edilicio que especifique: indicadores urbanísticos, categorías de vivienda,
altura máxima de edificación, retiros obligatorios de la edificación con
respecto a límites parcelarios y toda otra reglamentación que contribuya a regular
la producción de unidades de vivienda, el equipamiento urbano y la conformación
de sus espacios complementarios. Dicho reglamento deberá cumplimentar lo
establecido en 10.1.6.
La propuesta de club de campo, que
debido a su extensión y volumen de inversión constituya un emprendimiento a ser
ejecutado en etapas, será sometida a evaluación considerando la propuesta urbano-edilicia
de conjunto y la totalidad de las etapas ejecutivas previstas. La aprobación de
la expansión, de un club de campo existente, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Justificación por parte del responsable de la titularidad de
dominio, avalada por profesional actuante, acerca de la necesidad de la
expansión de la urbanización cerrada.
b) Cumplimiento de las condiciones establecidas en los
artículos 10.1.3, 10.1.4, 10.1.5, 10.1.6, 10.1.7, 10.1.8, 10.1.9, y 10.1.10 de la
presente.
c) Aprobación del proyecto de ampliación del club de campo por
los organismos técnicos provinciales y municipales, en función de las
atribuciones y facultades jurisdiccionales vigentes.
d) No superar la cantidad máxima de 350 unidades de vivienda.
10.2.- BARRIOS CERRADOS
10.2.1.- DEFINICIÓN
Se denominan barrios cerrados a
asentamientos urbanos residencial-recreativos, predominantemente destinados a
actividades habitacionales unifamiliares y/o multifamiliares, desarrolladas por
población con residencia permanente o transitoria, dotado de infraestructura de
servicios urbanos y de equipamientos comunes destinados a prácticas deportivas,
sociales y/o culturales, cuyo límite del área de extensión se materializa
mediante cerco perimetral que origina acceso único.
10.2.2.- LOCALIZACIÓN TERRITORIAL
Los barrios cerrados podrán localizarse en las Áreas Complementarias del Litoral Marítimo uno y dos (CoLM1 y CoLM2), Complementarias Serrana uno y dos (CoTS1 y CoTS2), Complementaria del Territorio Interior Uno (CoTI1) en el sector delimitado por las avenidas Norberto Centeno, Mario Bravo, Jorge Newbery y la calle Nuestra Señora de Schoenstatt y Complementaria del Territorio Interior y Seis “a” (CoTI6a).
Asimismo, deberán cumplimentar las siguientes condiciones:
a) Que se trate de predios no aptos para explotación agropecuaria intensiva o extensiva y que resulten aptos para el emplazamiento de dichas urbanizaciones. Ello deberá justificarse mediante estudios particularizados que justifiquen dicha localización, considerando vulnerabilidades y potencialidades urbanas ambientales, paisajísticas, topográficas, hidráulicas, forestales y conectivas, entre otras.
b) Los emplazamientos de barrios cerrados deberán contemplar su razonabilidad y el impacto que ocasionará respecto de otros asentamientos urbanos y/o emprendimientos similares.
c) El emplazamiento no desvirtuará ejes de crecimiento urbano previstos, ni ocasionará perjuicio a terceros respecto del uso, ocupación, subdivisión y acondicionamiento del suelo, con especial consideración de sus efectos sobre componentes ambientales y la red vial existente.
10.2.3.- APROBACIÓN TÉCNICO-ADMINISTRATIVA
La aprobación de los barrios cerrados
estará supeditada al cumplimiento de las siguientes condiciones:
a) Contar con Convalidación Técnica Preliminar (CTP), mediante
actuación de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial de la
Provincia de Buenos Aires e intervención previa de la Secretaría de Obras y
Planeamiento Urbano de la Municipalidad de General Pueyrredon.
b) Disponer de Convalidación Técnica Final (CTF), con actuación
y aprobación de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial de
la Provincia de Buenos Aires e intervención previa de la Secretaría de Obras y Planeamiento
Urbano de la Municipalidad de General Pueyrredon.
c) Una vez obtenida la CTF, otorgada por la Provincia de Buenos
Aires, se deberá sancionar Ordenanza Municipal, en concordancia con lo establecido
en la Ley Nº 8.912, en sus Decretos Reglamentarios Nº 9.404/86 y 27/98, en la
restante legislación provincial y en las disposiciones normativas municipales
vigentes.
d) Autorizar plano de mensura y subdivisión del suelo, correspondiente
a unidades funcionales en propiedad horizontal, concordante con el proyecto urbanístico
integral respectivo, a través de la intervención de los organismos provinciales
pertinentes.
e) Obtener la aprobación de la documentación municipal, correspondiente
a la totalidad de sus unidades edilicias constitutivas del emprendimiento, mediante
intervención de la Dirección General de Obras Privadas.
10.2.4.- RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES
El responsable del emprendimiento
deberá:
a) Gestionar y obtener la aprobación integral del complejo residencial-recreativo,
de los proyectos de sus unidades edilicias, instalaciones y servicios comunes y
de la división del suelo propuesta, asegurando el cumplimiento de la legislación
vigente.
b) Garantizar la provisión de la totalidad de la infraestructura
de servicios urbanos exigida y asegurar las condiciones de habitabilidad de espacios
comunes cubiertos y descubiertos.
c) Materializar las obras y edificaciones correspondientes al equipamiento
de servicios urbanos, deportivo, social y/o cultural previsto.
d) Asegurar el mantenimiento y correcto funcionamiento de los edificios,
instalaciones y servicios que serán transferidos a la sociedad administradora
del asentamiento y utilizados por la población residente.
e) Mantener las vías de circulación internas y las de conexión
con la red vial externa al predio en condiciones óptimas de transitabilidad, hasta
su transferencia a la sociedad civil administradora.
f) Ceder al Estado Municipal las superficies destinadas a
circulación perimetral del predio, a espacios verdes públicos y a equipamiento
comunitario, en virtud del artículo 56º de la Ley Nº 8.912.
g) Forestar el predio, en donde será radicada la urbanización
cerrada, así como los espacios comunes de esparcimiento libres de ocupación
edilicia, aquellos correspondientes a las medias calles perimetrales y demás superficies
a ceder al Estado Municipal.
h) Presentar proyecto integral del barrio cerrado, dando cumplimiento
a los requisitos urbanísticos y especificaciones técnico-administrativas
referidas a Uso del suelo, Ocupación del suelo, Subdivisión del suelo, Acondicionamiento
del suelo, Cesiones al dominio municipal y Régimen jurídico-administrativo.
10.2.5.- USO DEL SUELO
a) Residencial. Dispondrá de sector
residencial, exclusivamente habilitado para construcción de viviendas,
destinadas a radicación de población con residencia permanente o transitoria. Se
permitirá la construcción de viviendas unifamiliares y multifamiliares, las
cuales deberán dar cumplimiento a los indicadores urbanísticos respectivos.
Prohíbese la radicación de actividades económicas en las unidades parcelarias y
funcionales, constitutivas del sector residencial.
b) De equipamiento Urbano. Se asegurará la provisión del
equipamiento necesario para desarrollar actividades de carácter recreativo, deportivo
y social en superficies descubiertas y/o cubiertas. En el sector destinado a equipamiento
urbano, podrán ser previstas y radicadas actividades comerciales para aprovisionamiento
de la población, así como servicios sanitarios, educativos y culturales.
10.2.6.- ESPECIFICACIONES PARTICULARES
a) Mobiliario urbano. Será exigida la
materialización del mobiliario urbano básico, requerido en espacios comunes destinados
a traslado y acceso de población a actividades residenciales, de servicios y comerciales,
previstas para la urbanización cerrada.
b) Accesibilidad
urbano-edilicia. La totalidad de los equipamientos sociales, recreativos y espacios
comunes, así como los espacios urbanos destinados a circulación pública,
deberán cumplir con las Ordenanzas Nº 13.007 y 15.992, en materia de
accesibilidad urbano- edilicia destinada a Usuarios con Movilidad y/o
sensorialidad reducida (UMR).
c) Se garantizará
el diseño y ejecución de las interconexiones y senderos peatonales para acceder
a las actividades mencionadas. También deberá asegurarse la ejecución de la red
vial conectiva interna y la conexión de ésta con vías públicas externas al
predio. El acceso que vincula el barrio cerrado con la red externa existente deberá
ser conservado y mantenido a efectos de garantizar el uso circulatorio. El
sistema de red vial deberá permitir el ingreso, acceso y egreso domiciliario de
la población residente y visitante.
d) Estacionamiento vehicular. Se deberá disponer de
estacionamiento vehicular descubierto o cubierto, para la totalidad de los
equipamientos comunes previstos, asegurando un mínimo de una unidad de estacionamiento
cada 20 habitantes.
e) Preservación paisajística. Deberá asegurarse la conservación
de hechos naturales o culturales que dispongan de valores paisajísticos, tales
como montes, arboledas, lagunas, arroyos, edificios de características singulares,
artefactos de interés histórico o arqueológico, etc.
f) Destino de espacios comunes.
Las superficies
circulatorias comunes no podrán ser modificadas en su destino general. En los
espacios destinados a equipamiento de servicios se podrán ampliar las
superficies correspondientes a las actividades radicadas, así como incorporar
nuevas o sustituir por similares.
g) Cerco perimetral. Deberá ser transparente y tratado
de manera que evite generar actividades delictivas en su entorno, quedando expresamente
prohibida su ejecución mediante muro mampuesto o similar, aún en condiciones de
retiro de línea municipal. Podrá forestarse dicho cerramiento respetando las condiciones
anteriormente establecidas.
10.2.7.- OCUPACIÓN
DEL SUELO
a)
La superficie mínima, destinada a espacio verde, a
equipamiento común y a red vial, será igual o mayor que el 30% de la superficie
total del predio, sin perjuicio de la que, a más de ello, corresponda ceder en
cumplimiento de lo establecido en el artículo 56° de la Ley N° 8.912.
b)
Los indicadores urbanos básicos, aplicados a las unidades
funcionales constitutivas del barrio cerrado, serán los siguientes:
-
Factor de Ocupación del Suelo máximo (F.O.S.) ≤ 0,50
-
Factor de Ocupación Total máximo (F.O.T.) ≤ 0,60
-
Densidad poblacional neta máxima ≤ 150 hab/Ha
c)
La altura máxima para vivienda unifamiliar será de planta baja
y dos (2) pisos superiores. En el caso de vivienda multifamiliar se podrá optar
por una altura mayor, la cual requerirá estudio particularizado que la justifique,
sometido a autorización del municipio y aprobación provincial.
d)
El frente de las viviendas se ubicará a una distancia igual o
mayor a cinco metros (5 m) de las vías
de circulación.
e)
Cuando se proyecten viviendas aisladas, la distancia de cada
una de ellas, respecto a la línea divisoria entre parcelas o unidades
funcionales, será igual o mayor al sesenta por ciento (60%) de la altura del edificio,
con una dimensión mínima de 3 metros (3 m).
f)
En caso de techos inclinados, la altura se medirá desde la
cota de nivel del suelo hasta el baricentro del polígono formado por las líneas
de máxima pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta.
g)
En los casos en que las unidades funcionales no se generen
como lotes y se proyecten viviendas apareadas, en cualquiera de sus formas, la
separación mínima entre volúmenes será igual a la suma de las alturas de cada uno
de ellos.
h)
En barrios cerrados o en cualquier urbanización privada, que
presente las características establecidas en artículo 10.2.1 de la presente, no
se permitirá la aplicación de estímulos para incremento de factores de ocupación
del suelo y de densidad neta poblacional.
10.2.8.- SUBDIVISIÓN
DEL SUELO
a) Superficie del predio. La parcela o conjunto de
parcelas, destinada a radicación de un barrio cerrado, deberá disponer una
superficie mínima total igual o mayor a diez hectáreas (10 Ha) e igual o menor
a cien hectáreas (100 Ha). En caso de disponer de un predio mayor de 100 Ha, el
excedente de dicho valor superficial deberá escindirse del predio original.
Dicha superficie excedente podrá ser afectada a la radicación de actividades
complementarias del conjunto inmobiliario, por fuera de las exigidas en forma
interna del barrio privado, y podrán involucrar servicios de infraestructura urbana,
recreativos y/o de esparcimiento.
b) Dimensiones mínimas de
unidades enajenables. Ancho mínimo de parcela o de unidad funcional será
equivalente a veinte metros (20 m) y su superficie mínima será de seiscientos metros
cuadrados (600 m2).
c) Relación ancho-profundidad. Dicha relación se aplicará
al dimensionamiento resultante de la división del suelo, correspondiente a las
unidades funcionales enajenables y será igual o superior a un tercio (1/3).
d) Unidad jurídico-funcional. Las superficies privativas y
comunes, destinadas a actividades residenciales, de equipamiento y
circulatorias guardarán una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica que
las convertirá en un todo inescindible. Aprobado el plano de mensura y subdivisión
del suelo, las unidades jurídico-funcionales no se podrán subdividir, desafectar,
ni escindir para su transferencia a personas jurídicas públicas o privadas.
10.2.9.- SERVICIOS
ESENCIALES
a) Abastecimiento de agua. Se deberá asegurar el
suministro de agua potable en calidad y en cantidad necesaria a fin de
satisfacer los requerimientos de consumo, estimados en función de la población máxima
que albergará el conjunto urbanizado, con su capacidad de alojamiento colmada. Asimismo,
deberá garantizarse la ejecución de sistema centralizado de captación, almacenamiento
y distribución de agua potable para la totalidad de las unidades parcelarias
contenidas en la urbanización cerrada.
b) Desagües Cloacales. Se deberá prever y
materializar sistema de red colectora, destinado a conducción gravitatoria de
efluentes cloacales, así como sus instalaciones complementarias aplicadas a tratamiento
centralizado y a disposición final de los mismos. En caso de disponer de conexión
con sistema de red central, administrado por Obras Sanitarias Sociedad de Estado (OSSE), podrá conectarse la red
interna al mismo, con la respectiva autorización de dicha empresa.
c) Desagües pluviales. Deberán proyectarse y ejecutarse las
obras de saneamiento hidráulico y de red conductiva de aguas pluviales,
aprobadas por la Dirección Provincial de Hidráulica y Saneamiento Ambiental (DIPSOH).
Con la finalidad de encausar adecuadamente los excedentes hídricos, en el
proyecto urbanístico se deberá considerar la disposición de las calles internas
con relación a las características altimétricas de la unidad parcelaria.
d) Energía eléctrica. Se deberá proyectar y ejecutar
sistema de distribución de energía eléctrica para suministrar de dicho fluido a
viviendas, equipamientos y luminarias destinadas espacios circulatorios y recreativos
comunes.
e) Red vial. Se exigirá la pavimentación
de la totalidad de las vías de circulación vehicular y peatonal. Los viaductos
serán dimensionados con una capacidad de soporte de cinco mil kilogramos por
eje (5.000 Kg). Las circulaciones peatonales deberán cumplir las normas de accesibilidad
urbano-edilicia, con aplicación de las Ordenanzas 13007 y 15992. Las vías circulatorias
principales dispondrán de un ancho mínimo de quince metros (15 m), las vías de
penetración y retorno once metros (11 m) hasta una longitud de 150 metros,
trece metros (13 m) hasta 250 metros y quince metros (15 m) para mayor
longitud. Los “cul de sac” dispondrán
un diámetro mínimo de veinticinco metros (25 m).
f) Alumbrado público. Se deberá dotar de luminarias
urbanas a la totalidad de las vías circulatorias vehiculares y peatonales, así como
de paneles de señalización viaria orientativa, que aseguren el arribo y direccionamiento
de la población a sus destinos domiciliarios.
g) Residuos sólidos
domiciliarios. Será obligatoria la clasificación y recolección de residuos sólidos
domiciliarios y deberá asegurarse su transporte, tratamiento, disposición y
destino final. El sistema de eliminación de residuos sólidos domiciliarios
evitará generar lixiviados que contaminen suelos y aguas subterráneas, así como
efectos ambientales perniciosos para la población (humos, olores, proliferación
de roedores etc.). Se prohíbe la adopción de sistemas de disposición y
tratamiento de desechos sólidos mediante enterramiento de los mismos o “a cielo abierto”.
10.2.10.- CESIONES
AL DOMINIO MUNICIPAL
a) Franja perimetral
circulatoria. Se cederá al patrimonio de la Municipalidad las medias calles
perimetrales al predio, las cuales dispondrán de ancho igual o mayor a siete
metros con cincuenta centímetros (7,50 m) y deberán arbolarse en el borde
lindero a la unidad parcelaria en donde se radicará la urbanización cerrada. No
se exigirá esta cesión en aquellos bordes del predio que tengan resuelta la circulación
perimetral pública. La circulación perimetral deberá ser el resultado de un estudio
especial que será presentado a consideración del Departamento Ejecutivo.
b) Cesiones de superficies para
uso público. Se
deberá cumplimentar lo establecido en artículo 6° del Decreto Provincial Nº
27/98, el cual remite al artículo 56º de la Ley Nº 8.912, por medio del cual se
obliga al propietario a ceder a la Municipalidad superficies parcelarias destinadas
a espacios verdes y libres públicos y a reservas para equipamiento comunitario,
las cuales serán calculadas en acuerdo con la tabla contenida en el mencionado
artículo. La aceptación del emplazamiento de los inmuebles a ceder quedará a consideración
del Departamento Ejecutivo Municipal.
c) Autorización de ingreso al predio.
Ante la necesidad
de fiscalizar unidades edilicias, infraestructura urbana o instalaciones, existentes
en el interior del barrio cerrado, se garantizará a los agentes fiscalizadores
el libre acceso al predio para mantenimiento de los servicios, fiscalización de
obras, control efectivo y/o ejercicio del poder de policía estatal.
10.2.11.- RÉGIMEN JURÍDICO
- ADMINISTRATIVO
a) Los barrios cerrados deberán constituirse por el régimen de
propiedad horizontal especial, según lo dispuesto en artículo 2075, constitutivo
del Código Civil y Comercial de la Nación, sancionado mediante Ley Nº 26.994.
b) En el plano de mensura y división del suelo por régimen de
propiedad horizontal, aprobado por la Gerencia General de Catastro y Geodesia
de la Provincia de Buenos Aires, deberá constar interdicción de venta a la
totalidad de las parcelas y unidades funcionales generadas, hasta tanto sean ejecutadas
las obras de infraestructura de servicios urbanos especificadas en 10.2.9 y
cedidas gratuitamente a esta Municipalidad la propiedad de parcelas, destinadas
a espacio verde público y a equipamiento comunitario, en cumplimiento del
artículo 56º de la Ley Nº 8.912. En caso de construcción por etapas, la
interdicción podrá ser levantada parcialmente por la Municipalidad en virtud del
cumplimiento de lo antedicho y en correspondencia con las etapas previstas.
c) Se deberá elaborar, establecer y aplicar un reglamento
urbano-edilicio que especifique: indicadores urbanísticos, categorías de vivienda,
altura máxima de edificación, retiros obligatorios de la edificación con
respecto a límites parcelarios y toda otra reglamentación que contribuya a regular
la producción de unidades de vivienda, el equipamiento urbano y la conformación
de sus espacios complementarios, asegurando el cumplimiento de lo establecido
en el artículo 10.2.7.
10.2.12.- AMPLIACIÓN DE BARRIOS CERRADOS EXISTENTES
La propuesta de barrio cerrado, que
debido a su extensión y volumen de inversión constituya un emprendimiento a ser
ejecutado en etapas, será sometida a evaluación considerando la propuesta urbano-edilicia
de conjunto y la totalidad de las etapas ejecutivas previstas. En lo atinente a
propuestas de expansión, de un barrio cerrado existente, deberá dar
cumplimiento a los siguientes requisitos:
a) Justificación por parte del responsable de la titularidad de
dominio, avalada por profesional actuante, acerca de la necesidad de la expansión
del barrio cerrado.
b) Cumplimiento de las condiciones establecidas en los
artículos 10.2.3, 10.2.4, 10.2.5, 10.2.6, 10.2.7, 10.2.8, 10.2.9, y 10.2.10.
c) Aprobación del proyecto de ampliación del barrio cerrado por
los organismos técnicos provinciales y municipales, en función de las
atribuciones y facultades jurisdiccionales vigentes.”