CAPÍTULO 4
4. DENSIDAD
POBLACIONAL Y NORMAS DE HABITABILIDAD.
4.1 INTENSIDAD
DE OCUPACIÓN
La intensidad de ocupación se medirá por
la densidad poblacional.
4.1.1 ÁREAS URBANAS
Las áreas de población agrupada corresponden a las áreas urbanas y su edificación
predominante es la vivienda individual o la colectiva, con los edificios
complementarios, servicios y equipamiento integral de la población.
4.1.2 ÁREAS
RURALES
Las áreas rurales se integran por áreas de población
dispersa correspondientes a la explotación rural y de población semiagrupada
correspondiente a colonias rurales.
4.1.3 DENSIDAD POBLACIONAL BRUTA
Denomínase densidad poblacional bruta a la relación
entre la población de un área o zona y la superficie total de la misma. La
densidad poblacional bruta promedio adoptada en el presente Código, corresponde
al siguiente criterio:
a) áreas urbanas: hasta 150 hab/Ha.
b) áreas
rurales de población semiagrupada: de 6 a 30 hab/Ha.
c) áreas
rurales de población dispersa: hasta 5 hab/Ha.
4.1.4 DENSIDAD POBLACIONAL NETA
Denomínase densidad poblacional neta a la relación
entre la población de un área o zona y la superficie de las parcelas destinadas
a sus espacios edificados, libre de espacios circulatorios y verdes o libres
públicos.
La zonificación en distritos adoptada en el presente
Código, establece la densidad neta máxima para cada distrito. La densidad neta
máxima para cada distrito se establece con independencia de la resultante de
las edificaciones existentes y es de aplicación para cada parcela motivo de
nuevas construcciones.
En caso de ampliaciones se ha de considerar la
incidencia de la edificación
existente en la parcela con la población que contiene o puede contener. Es
decir, la densidad es acumulativa.
4.1.4.1 NIVELES DE DENSIDAD POBLACIONAL NETA
MÁXIMA.
Los niveles de densidad Poblacional neta máxima
(hab/Ha.) y su correspondiente equivalencia de Densidad Poblacional neta para
manzana tipo (7.500 m2.), e índice hab. / m2. a aplicar en cada
parcela, son los siguientes:
a) 1.000
hab/Ha.: 750 hab/mz. tipo: 0.1
hab/m2. de parcela
b) 800 hab/Ha.: 600 hab/mz. tipo:
0.08 hab/m2. de
parcela
c) 600 hab/Ha.: 450 hab/mz. tipo:
0.06 hab/m2. de
parcela
d) 450 hab/Ha.: 338 hab/mz. tipo: 0.045
hab/m2. de parcela
e) 300
hab/Ha.: 225 hab/mz. tipo: 0.03
hab/m2. de parcela
f) 250 hab/Ha.: 188
hab/mz. tipo: 0.025 hab/m2.
de parcela
g) 150 hab/Ha.: 112 hab/mz. tipo: 0.015
hab/m2. de parcela
h) 130
hab/Ha.: 98hab/mz. tipo: 0.013 hab/m2. de parcela
4.1.4.2 INCREMENTO DE LA DENSIDAD POBLACIONAL
NETA MÁXIMA
De acuerdo a los estímulos previstos en los
artículos 3.2.2.7, 3.2.2.8 y 3.2.2.10 del presente Código, la densidad
poblacional neta máxima se incrementa en correspondencia a los incrementos del
Factor de Ocupación Total permitidos.
4.1.4.3 VIVIENDA UNIFAMILIAR SIN
RESTRICCIONES DE DENSIDAD POBLACIONAL
A los efectos de la edificación de una vivienda
unifamiliar en las parcelas destinadas a dicho uso, se aplicarán exclusivamente
las limitaciones que resulten del F.O.S. y F.O.T., sin restricción de densidad
poblacional.
En el caso de vivienda unifamiliar destinada a
"familia numerosa", entendiéndose como tal la integrada por cinco (5)
o más miembros, podrá disponer de un siete por ciento (7%) adicional en el
F.O.T.
4.1.4.4 LOCAL ANEXO COMERCIAL O DE
SERVICIOS
En los casos a que se refiere el artículo precedente
podrá construirse o ampliarse la vivienda unifamiliar con un local destinado a
usos permitidos de comercio o servicios hasta una superficie máxima de
veinticinco metros cuadrados (25 m2.). Dicho local se considerará
anexo a la vivienda y comprendido en el F.O.T. residencial.
4.2 NÚMERO
DE HABITANTES POR PARCELA
La cantidad máxima de personas por parcela, se ha
contemplado al adoptar las dimensiones mínimas de locales incluidas en las
normas de habitabilidad contenidas en el Reglamento General de Construcciones.
No obstante, al efecto de su eventual verificación de acuerdo a lo previsto por
la Ley 8912, se establece:
4.2.1 CANTIDAD MÁXIMA DE
PERSONAS POR PARCELA EN VIVIENDA MULTIFAMILIAR
A los efectos de verificar la cantidad máxima de
personas por parcela, se procederá a multiplicar la superficie de la parcela (m2.)
por la densidad poblacional neta (hab/m2.).
En caso que de acuerdo a la ubicación de la parcela
y edificio proyectado, corresponda incrementos del F.O.T., la densidad
poblacional neta se incrementará en proporción similar.
4.2.2 CAPACIDAD MÁXIMA DE ALOJAMIENTO
DE CADA EDIFICIO
Se determinará mediante las normas mínimas de
habitabilidad contenidas en el Reglamento General de Construcciones.
En conjuntos habitacionales el Municipio ha fijado
para la obtención del F.O.T. un índice de concentración o de hacinamiento de
diecinueve metros cuadrados (19 m2.). por habitante.
4.2.3 CANTIDAD
MÁXIMA DE PERSONAS Y CAPACIDAD MÁXIMA DE ALOJAMIENTO EN HOTELES, HOSTERÍAS,
MOTELES Y HOSPEDAJES
A los efectos de verificar la cantidad máxima de
personas en la parcela se adopta el criterio definido en el artículo 4.2.1, y
para la capacidad de alojamiento corresponde considerar la forma de
verificación siguiente:
4.2.3.1 Según la dimensión de los
dormitorios en el plano que se someta a aprobación,
se establecerá el número total de plazas (camas) disponible en el edificio.
Habitaciones de superficie > 15 m2. =
3 plazas
Habitaciones de superficie £ 15 m2. > 10 m2. =
2 plazas
Habitaciones de superficie £ 10 m2. > 8 m2. = 1 plaza
4.2.3.2 La capacidad máxima resultará de
afectar a la densidad poblacional neta del distrito (incrementable si
correspondiese) un coeficiente igual a 1.6 del que resulta el número de plazas.
La cifra final a cotejar admitirá que el número de habitantes se redondee a
favor del interesado.
4.2.3.3 Continúa
en vigencia en todos sus términos el cuadro correspondiente a Normas de
Habitabilidad del Reglamento General de Construcciones.
4.2.4 CÓMPUTO DE DENSIDAD EN
VIVIENDAS.
Cuando por aplicación de la densidad poblacional
neta máxima establecida para el distrito el resultado sea una fracción de
habitante, podrá tomarse el número entero inmediato superior. Para el cálculo
de la cantidad de dormitorios, mediante la aplicación del resultado así obtenido,
se tomará el número entero resultante.
Ejemplo:
Superficie de terreno = 280 m2.
Densidad = 0,015 hab./ m2.
5 hab. = 2 dormitorios de 2 habitantes + 1 dormitorio de 1 cama o 1 local
Déjase establecido que según el Artículo 40° de la Ley 8912 el mínimo computable, a los efectos
de balances generales o distritales de superficie, será de cuatro personas por
parcela en todos los distritos.
Se considerará dormitorio todo local susceptible de
ser utilizado como tal, por su situación en la planta y por sus características
y dimensiones, cualesquiera sea su denominación en los planos.
Quedan exceptuados de ser considerados dormitorios
los locales de menores dimensiones a las
aceptadas para dormitorio (normas de habitabilidad) y aquellos que, siendo
mayores, sean lugares de paso o entrada a
la vivienda o tengan una clara misión específica determinada por su
equipamiento fijo. A los dormitorios de cinco metros cuadrados en adelante
hasta seis con noventa y nueve metros cuadrados m2. (³ 5 m2. £ 7 m2.) se les asignará densidad igual a
uno.
4.3 NORMAS
DE HABITABILIDAD
Las normas de
habitabilidad plantean los requisitos dimensionales de habitaciones según su
destino y se consignan en el Reglamento General de Construcciones.
4.3.1 PORTERÍA
a) Autorízase la construcción de las dependencias
destinadas a portería en cualquier
nivel de los edificios, salvo en la Planta Baja Libre. La vivienda destinada a
portería se considerará una unidad complementaria del edificio, como tal tendrá
que ser consignada como superficie común en los planos de subdivisión.
b) La
vivienda autorizada por el presente parágrafo deberá respetar las condiciones
establecidas en las Normas Generales del presente Código y de Habitabilidad del
Reglamento General de Construcciones.